宅建業法で不動産業者が有利になる「瑕疵担保責任」とは？
宅建業法は原則
一般消費者が有利になる
というお話は既にしたと思う。
しかし
原則のあるところには例外があるのだ。
それが
瑕疵担保責任
である。
今回はこの瑕疵担保責任についてお話しさせて頂こう。
引渡しから2年
民法では、隠れた瑕疵に関しては、買主が瑕疵に
気付いたときから1年間
だった。
でも冷静に考えて欲しい。
気付いたときから、っていってしまうと気付くまでに何年かかったとしても、気付いて1年以内であればいつまでも瑕疵担保責任を追求出来ることになる。
家を買ってから20年たっていても、瑕疵を見つければ1年以内であれば不動産業者に
「おい！天井からめっちゃ雨漏りしてんぞ！直しやがれ！！！」
って言えてしまうのだ。
不動産業者が、1年間に1棟しか分譲しないのであればそれでもいいと思う。
だが、現実には年間何十棟、何百棟と分譲するわけなのだ。
その、年間何十棟、何百棟という客からいつまでたっても瑕疵について追求されるリスクを営利企業に負わせるのはさすがに可哀想。
そこで、民法では知ったときから1年だったが、宅建業法では
「引渡しから2年間」
という選択肢が与えられている。
この責任追及期間についてはしょっちゅうひっかけで問題が出されるので注意。
契約と引渡し
不動産業者に、"引き渡しより2年"という選択肢が与えられたことはすでに述べた。
しかし、宅建の試験はこの期間についてよく引っ掛けてくる。
例えば
「契約した日から2年以内に瑕疵担保責任を追及しなければならない」
というひっかけ。
これ間違っているの分かるかな。
一戸建ての分譲住宅を例にあげてで考えてみると、契約は通常
「契約→金銭消費貸借契約(銀行からお金借りる契約)→引渡し」
という流れになる。
通常、完成物件でも契約から引渡しまでは約1ヵ月くらいかかる。
つまり、契約日から2年後だと、引き渡しから2年よりも1か月は瑕疵担保責任の追及期間が短くなってしまうのだ。
宅建業法という法律が不動産業者に同情して"引き渡しより2年"という選択肢を与えてくれた。
しかし、調子に乗って不動産業者がそれ以上短くすることは認められない。
大前提は一般消費者保護なのだから。
あくまでも許されるのは引き渡しより2年です。
民法の原則に戻る
では、調子に乗って引き渡しより2年よりも短くしたらどうなるか
もし仮に、瑕疵担保責任の期間を契約日から2年間、に設定した場合どうなるか。
これもよく問われる部分。
これは
瑕疵に気付いた日から1年間
という民法の原則に戻ることになる。
これほんと宅建の試験でよーーく出してくるから注意。
間違いの選択肢としてよく出してくるのが
"契約日から2年に設定した場合、引き渡し日から2年に戻される"
という問題。
いいかな、これ間違ってるからね。
引き渡しより2年という期間自体、宅建業法が妥協してくれた期間なのだ。
調子に乗ってそれよりも短くした場合、民法の原則である気付いた日から1年に戻されるのだ。
調子に乗ったら民法。いいかな。
宅建業法は理解して暗記しろでも述べたが、宅建業法は原則は一般消費者に有利な法律。
しかし、この瑕疵担保責任については多少不動産業者に有利になっている。
逆に言えば、この瑕疵担保責任以外の宅建業法は、一般消費者に有利になるよう作られている。
それを念頭に置き、ほかの宅建業法は勉強して欲しい。
